Những sai lầm khi đầu tư bất động sản

Dòng tiền của nhà đầu tư khi có dịch không biết chuyển đi đâu để bảo toàn nguồn vốn, cuối cùng lại đổ vào bất động sản. Tuy nhiên, nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư dễ mắc những sai lầm. 

Nguy cơ “trúng gió”

Đưa ra tư vấn kinh nghiệm tại buổi tọa đàm Đầu tư bất động sản hậu Covid-19: Dẫn dắt dòng tiền, ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty CP Phát triển nghỉ dưỡng Ngoại ô, đánh giá, thị trường vô cùng hấp dẫn nhưng cũng dễ “trúng gió”.

Đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ông Trung cho biết, xu hướng là lao vào những vùng đất second home mới nổi. Tuy nhiên, trước những thị trường tiềm năng, nhà đầu tư dễ bị say nắng, sợ mất cơ hội nên cứ mua bất chấp rủi ro. Cuối cùng, họ rất dễ "trúng gió" và thiệt hại.

"Thời gian gần đây, rất nhiều nhà đầu tư cá nhân có tiền nhàn rỗi đầu tư mua một vài nghìn mét vuông đất quanh Hà Nội, trong đó nhiều người xây biệt thự, nhà vườn để cho khách thuê nghỉ dưỡng cuối tuần. Tuy nhiên, những biệt thự nghỉ dưỡng cuối tuần, nhà vườn do người dân tự xây dựng tỷ lệ cho thuê không quá 4% một năm", ông Trung cho hay.

Rộ trào lưu mua đất ven đô

Theo ông Trung, những người mua second home có hai lỗi lớn dẫn đến dễ mất tiền. Một là dễ bị cảm xúc đánh lừa. Họ thường vì một yếu tố nhỏ tác động mà bỏ qua tổng thể.

“Tôi gặp nhiều người vào lô đất, thấy cây mít đẹp ăn quả mít ngon quá là mua luôn cả lô đất. Nhưng khi đến ở, mùi phân lợn của nhà bên cạnh không thể chịu nổi. Vì thế, cố gắng khi mua thì dùng lý trí, đừng để cảm xúc đánh lừa, cân nhắc về đất, giao thông và tiềm năng có thể làm gì cho khu đất đấy", ông Trung nhấn mạnh.

Hai là, ông Trung cho rằng, nếu nghĩ mua xong để dùng mà vẫn tăng giá rồi sau bán lại dễ dàng là sai lầm lớn nhất. Vì khi đã đầu cơ tăng giá thì phải nắm bắt được thời điểm thoát hàng, không ngủ quên trong chiến thắng. Còn người mua second home bán lại thì cần tìm người cùng gu mới bán được, thanh khoản cũng kém.

"Khách mới mua căn nhà họ không tính bộ sofa Ý cao cấp trong căn nhà đó trị giá 300 triệu đồng mà chỉ xem xét giá đất bao nhiêu tiền một mét vuông, nhà xây lên mất bao nhiêu tiền... Giá trị đầu tư cho cảm xúc không được định giá khiến các giá trị đã đầu tư vào second home khi bán bị gạt đi", ông Trung nói.

“Khoai ruộng lạ mạ ruộng quen”

Nêu kinh nghiệm về đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group đưa ra ví von “khoai ruộng lạ mạ ruộng quen”. Các nhà đầu tư sẽ không đầu tư khoai nữa mà đầu tư mạ, an toàn là trên hết.

Theo ông Tuyển, trong tương lai, nhu cầu đầu tư không ở các vùng trũng nữa. Khi có sự tham gia của các nhà đầu tư F0 cộng các nhà đầu tư chuyên nghiệp đang nghe ngóng thì sản phẩm đất nền và chung cư ở tỉnh lẻ vẫn có giao dịch, tuy nhiên cách đầu tư hiện nay tập trung vào sự an toàn và giữ tài sản... Họ chọn những nơi có GDP tốt, hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận tiện. Trong đó, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu là các thị trường đáng lưu ý.

Thời gian qua, các nhà đầu tư quan tâm đến đất nền và chung cơ ở tỉnh lẻ. Trong quá khứ, khi người Hà Nội và Sài Gòn nhìn thấy cơ hội đầu tư ở vùng trũng trong bối cảnh giá đất ở hai TP lớn này quá cao, còn giá ở Nha Trang, Quảng Ninh và Phú Quốc thấp thì lập tức đổ xô vào. 5 năm qua đã hình thành nên các cơn "đại hồng thuỷ" về giá ở các địa phương này, đặc biệt là ở Nha Trang và Đà Nẵng. Thậm chí, có nơi ở Đà Nẵng giá tăng 10 lần trong hai năm, khiến các nhà đàu tư ở Hà Nội và Sài Gòn có thu nhập rất cao và nhanh.

Nhu cầu đầu tư đã có nhiều thay đổi (Ảnh:SV)

Nhưng hiện nay, đi dọc đường Võ Nguyên Giáp (Đà Nẵng) rồi ven biển Nha Trang, thấy một loạt khách sạn đóng cửa. Sở hữu các bất động sản này vẫn là người Nha Trang và Đà Nẵng, trong khi các nhà đầu tư từ Hà Nội và TP.HCM đã rút tiền đi đầu tư chỗ khác. Họ cực tinh và khôn, thậm chí còn quái. Họ luôn rút ra khi biết như thế nào là đủ.

Còn nhà đầu tư địa phương đôi khi bị ngủ quên trên chiến thắng. Họ không thất bại ở thương vụ đầu tư nào, chỉ thất bại ở thương vụ cuối cùng. Nguồn tiền đầu tư đến từ tích luỹ và vay ngân hàng, khi kinh doanh không được thì đóng cửa. Tài sản tích luỹ trước nay đi đâu hết, tài sản nằm trong ngân hàng. Các thị trường tăng trưởng nóng quá mức sẽ bị chững hoặc xuống giá, đến một thời điểm hợp lý người Hà Nội và Sài Gòn lại đổ tiền vào.

Đánh giá về nhu cầu của nhà đầu tư, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real, nhấn mạnh, độ an toàn là quan trọng nhất. Trước kia người ta để ra 10 đồng đầu tư bất động sản, bây giờ Covid-19 chỉ bỏ ra 5 đồng. Và 5 đồng đó sẽ chọn lọc các dự án của các chủ đầu tư lớn, có pháp lý rõ ràng để bảo toàn vốn đầu tư.

Theo ông Sơn, nhà đầu tư bất động sản luôn tìm kiếm dự án để đầu tư sinh lời và không để cho dòng tiền ngủ yên. Đó là lý do tại sao bây giờ mọi người đều đổ dồn vào đầu tư bất động sản lựa chọn đầu tiên về an toàn vốn, sau đó mới tính tỷ suất sinh lời của dự án.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, ông Trương Xuân Quý, Tổng giám đốc Flamingo Land, chia sẻ kinh nghiệm không nên cam kết lợi nhuận mà cần xây dựng, quản lý chính sách giá, dịch vụ... làm sao đáp ứng được thị hiếu của khách. Bên cạnh đó, đẩy mạnh xu hướng cá nhân hóa các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng bán ra cho từng đối tượng khách hàng, tạo ra sự hài lòng nhất có thể.

Duy Anh